Tranh Chấp Đất Đai Theo Luật Đất Đai 2024

Định nghĩa và các loại tranh chấp đất đai

Theo Luật Đất đai 2024, "đất đang có tranh chấp" được định nghĩa rõ ràng tại khoản 16 Điều 3: Đây là thửa đất có tranh chấp đất đai đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Điều này khắc phục hạn chế của Luật Đất đai 2013, nơi khái niệm này chưa được giải thích cụ thể, giúp tránh tình trạng lạm dụng hoặc né tránh trách nhiệm trong quản lý đất đai.

Các loại tranh chấp đất đai phổ biến bao gồm:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất (ai là chủ sử dụng hợp pháp).
• Tranh chấp về ranh giới thửa đất.
• Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng).
• Tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai (mua bán, đầu tư).
• Tranh chấp liên quan đến thừa kế, tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật mới loại bỏ quy định riêng về "tranh chấp tài sản gắn liền với đất" như trong Luật 2013, mà quy về tiêu chí dựa trên tình trạng pháp lý của giấy tờ đất đai (có hay không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - thường gọi là Sổ đỏ). Điều này giúp đơn giản hóa việc xác định thẩm quyền giải quyết.

Quy trình hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải là bước bắt buộc và được ưu tiên trong giải quyết tranh chấp đất đai, nhằm giảm tải cho cơ quan nhà nước và khuyến khích các bên tự thỏa thuận. Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024:

1. Khuyến khích hòa giải tự nguyện: Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo Luật Hòa giải ở cơ sở, hòa giải thương mại theo Luật Hòa giải thương mại, hoặc các cơ chế khác. Đây là điểm mới, mở rộng các hình thức hòa giải so với luật cũ.
2. Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã: Trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp (trừ địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã). Quy trình cụ thể:
   • Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải (gồm Chủ tịch/Phó Chủ tịch UBND xã làm Chủ tịch Hội đồng, đại diện Mặt trận Tổ quốc, công chức địa chính, người am hiểu nguồn gốc đất).
   • Hội đồng kiểm tra, xác minh, tổ chức họp hòa giải trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đơn.
   • Nếu hòa giải thành: Lập biên bản công nhận, gửi các bên và lưu trữ; nếu có thay đổi ranh giới hoặc người sử dụng, phải đăng ký biến động trong 30 ngày.
   • Nếu không thành: Lập biên bản, gửi các bên để làm cơ sở yêu cầu giải quyết tại cơ quan thẩm quyền.

Điểm mới là quy định rõ thành phần Hội đồng và thời hạn, đồng thời luật hóa các quy định từ nghị định trước đây để tăng tính khả thi.

Thẩm quyền và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai

Sau hòa giải không thành tại cấp xã, tranh chấp được giải quyết theo thẩm quyền tại Điều 236 Luật Đất đai 2024:

1. Trường hợp có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137: Do Tòa án nhân dân giải quyết theo pháp luật tố tụng dân sự.
2. Trường hợp không có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ: Các bên được chọn:
   • Nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền (huyện hoặc tỉnh, tùy quy mô tranh chấp).
   • Khởi kiện tại Tòa án.

Quy trình tại UBND:

2. • UBND cấp huyện giải quyết tranh chấp trong địa bàn huyện; nếu không đồng ý, khiếu nại lên UBND tỉnh hoặc khởi kiện hành chính.
   • UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp liên huyện hoặc phức tạp; nếu không đồng ý, khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện hành chính.
   • Thời hạn giải quyết: Không quá 45 ngày (huyện), 60 ngày (tỉnh), có thể kéo dài nếu phức tạp.
   • Sau 30 ngày kể từ quyết định có hiệu lực, nếu không chấp hành, sẽ bị cưỡng chế.
3. Tranh chấp từ hoạt động thương mại: Do Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết. Đây là điểm mới, phù hợp với các tranh chấp kinh doanh như mua bán bất động sản.

UBND các cấp phải cung cấp hồ sơ đất đai khi Tòa án hoặc Trọng tài yêu cầu, khắc phục tình trạng thiếu hợp tác trước đây.

Căn cứ pháp lý giải quyết tranh chấp

Căn cứ chính để giải quyết tranh chấp là các chứng cứ pháp lý, bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ theo Điều 137 (giấy tờ về nguồn gốc đất qua các thời kỳ).
• Chứng cứ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất (hợp đồng chuyển nhượng, di chúc, biên bản hòa giải).
• Quy định tại Điều 235 và 236 Luật Đất đai 2024, kết hợp với Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Luật Tố tụng hành chính 2015, và các nghị định hướng dẫn (như Nghị định 102/2024/NĐ-CP về tranh chấp không có Sổ đỏ).

Quyết định giải quyết phải dựa trên nguyên tắc công bằng, tôn trọng quyền lợi hợp pháp, và đảm bảo thi hành (có thể cưỡng chế nếu cần).

Kết luận

Luật Đất đai 2024 đã mang lại nhiều cải tiến quan trọng trong giải quyết tranh chấp đất đai, như làm rõ định nghĩa, bắt buộc hòa giải cơ sở, mở rộng thẩm quyền cho Trọng tài thương mại, và tăng trách nhiệm cung cấp tài liệu. Những quy định này không chỉ giúp giảm tải cho tòa án mà còn bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân, thúc đẩy ổn định xã hội. Tuy nhiên, để luật đi vào cuộc sống, cần các văn bản hướng dẫn chi tiết và nâng cao năng lực thực thi tại cơ sở. Người dân nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc cơ quan chức năng để bảo vệ quyền lợi khi gặp tranh chấp

Giới thiệu Luật Thịnh Trí

Với hơn 20 năm kinh nghiệm, Luật Thịnh Trí hỗ trợ:

- Tư vấn xác định hình thức bảo đảm phù hợp;

- Soạn, nộp và theo dõi hồ sơ cấp giấy chứng nhận;

- Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước;

- Hướng dẫn quy trình đăng ký điện tử, xử lý hồ sơ bị từ chối…

Chúng tôi giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí – giảm rủi ro – đúng quy định.

📞 Hotline: 1800 6365

💬 Zalo: Luật Thịnh Trí

📧 Email: info@thinhtrigroup.com

🏢 Văn phòng: 57-59 Võ Thị Sáu, phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh

⏰ Giờ làm việc:

• Thứ 2 – Thứ 6: 07g45–11g45 & 13g30–17g15

• Thứ 7: 08g00–11g30 & 13g30–16g00

📍 Gọi ngay hoặc nhắn Zalo để được tư vấn miễn phí !