Thu hồi đất dự án: Cần tách bạch 'lợi ích quốc gia' và 'lợi ích phát triển kinh tế xã hội'

- Ông từng nêu ý kiến rằng, quy định tại khoản 1 Điều 154 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm là chưa mang tính khả thi.  Vậy ông có thể phân tích rõ hơn về điều này?

TS Nguyễn Vinh Huy: Việc xây dựng bảng giá đất hằng năm có ưu điểm là bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần, do đó nếu có sự thay đổi về kỳ xây dựng bảng giá đất, cần đánh giá khả năng thực tế địa phương có đáp ứng được yêu cầu triển khai quy định này hay không. Nguyên nhân là việc thuê tư vấn, thu thập thông tin, quy trình, thủ tục thẩm định, trình phê duyệt cần thời gian thực hiện, có thể gây lúng túng trong việc áp dụng giá đất theo bảng giá của địa phương do không xây dựng kịp bảng giá đất.

Theo tôi, không nên quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm mà nên quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên. Tuy nhiên, với những quy định tại dự thảo, cơ quan quản lý giá đất khó có thể thu thập đầy đủ dữ liệu và chuẩn xác về “giá đất phổ biến trên thị trường” cũng như xác định thế nào là “biến động giá đất”.

TS Nguyễn Vinh Huy, Phó chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TP. HCM (HUBA)

Bởi vậy, cơ quan soạn thảo cần cân nhắc xem dữ liệu công chứng và dữ liệu khai thuế sử dụng đất có là nguồn để xác định giá đất phổ biến trên thị trường và là căn cứ để đánh biến động giá đất trong thời gian đầu áp dụng Luật Đất đai sau khi sửa đổi trước khi hoàn thiện hệ thống dữ liệu về đất đai hay không?

Quy định của dự thảo luật chưa làm rõ các tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất cũng như yêu cầu về hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất như Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra.

- Khoản 3 Điều 89 dự thảo luật quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường, tạo sự linh hoạt. Theo ông, việc sửa đổi lần này đã bảo đảm việc bồi thường phù hợp với nhu cầu của người có đất thu hồi và điều kiện cụ thể của từng địa phương hay chưa?

Theo tôi, cần bổ sung quy định về cơ chế bồi thường linh hoạt trên cơ sở nhu cầu của người có đất thu hồi, tương ứng với quyền, lợi ích của họ được hưởng khi bị thu hồi đất và địa phương, tổ chức có liên quan có khả năng đáp ứng.

Bên cạnh đó, cần quy định thứ tự ưu tiên trong các hình thức bồi thường về đất, bảo đảm thực hiện bồi thường thỏa đáng, công bằng, không gây ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện.

- Khoản 2 Điều 225 dự thảo quy định trọng tài thương mại có thể giải quyết các tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. Ông có đề xuất bổ sung gì về quy định này?

Đây được đánh giá là một quy định tiến bộ, đột phá, hợp với xu thế nhằm tạo điều kiện để giải quyết các tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại và đủ điều kiện áp dụng Luật Trọng tài thương mại để giải quyết. Tuy nhiên, dự thảo luật chỉ mới quy định về việc có thể áp dụng trọng tài thương mại để giải quyết các tranh chấp về đất đai mà chưa quy định về việc quyết định, phán quyết trọng tài sẽ được áp dụng, thi hành như thế nào.

Điển hình như các quy định tại các điểm m, n khoản 1 Điều 30; điểm b khoản 1 Điều 50; điểm k khoản 1 Điều 134 dự thảo luật chỉ mới quy định về “quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân” là căn cứ để nhận quyền sử dụng đất, bán, mua tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm, đăng ký biến động về đất đai.

Do vậy, nên bổ sung thêm cụm từ “hoặc quyết định, phán quyết của trọng tài” ngay sau cụm từ “quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân” để quyết định, phán quyết của trọng tài thương mại có thể thực thi, tạo điều kiện giải quyết nhanh chóng các tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại.

- Điều 78 dự thảo quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, theo ông những điều khoản quy định đã thỏa mãn tiêu chí giải quyết hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, tạo động lực cho sự phát triển của xã hội?

Bên cạnh nhiều lợi ích thiết thực thì chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội sẽ là nguyên nhân của những đối kháng và mâu thuẫn xã hội, do đó cần tách bạch mục đích thu hồi đất sử dụng phục vụ lợi ích quốc gia và công cộng khỏi mục đích phát triển kinh tế xã hội.

Theo tôi, cần ban hành quy định xác định rõ những vấn đề, lĩnh vực nào là lợi ích quốc gia, công cộng ở Việt Nam và các tổ chức, cá nhân phải tôn trọng, ưu tiên những vấn đề, trường hợp đó.

Bên cạnh đó điểm a khoản 3 Điều 78 dự thảo luật quy định nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện “Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” nếu đáp ứng các tiêu chí, điều kiện được quy định tại khoản 4 điều này. Quy định này chưa thật sự phù hợp. Đối với dự án nhà ở thương mại để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, các dự án nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp sẽ mang lại cho các chủ đầu tư thực hiện dự án.

Dự án nhà ở thương mại không có cơ sở rõ ràng để xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không để quy định thành trường hợp nhà nước thu hồi đất, dẫn đến dễ bị lợi dụng, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện gia tăng.

Bởi vậy theo tôi cần tiếp cận theo hướng: những dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, những dự án phát triển kinh tế xã hội mang tính chiến lược, quy định sự phát triển một vùng, một khu vực, một tỉnh hoặc của cả nước hoặc các công trình công cộng thì thu hồi. Còn các dự án phát triển kinh tế đơn thuần, thương mại theo quy hoạch mang lại lợi ích chủ yếu cho nhà đầu tư thì thương lượng với người dân để mua lại hoặc thỏa thuận cho họ góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Xây dựng Luật Đất đai sửa đổi là một thách thức lớn, phải tính toán nhiều mặt. Tính đúng sẽ là cơ hội cho phát triển, tính sai sẽ chứa đựng rất nhiều rủi ro. Nếu không quy định rõ mà dự án đó chỉ vì lợi ích của chủ đầu tư, không gắn với lợi ích quốc gia, công cộng thì chuyện khiếu nại xoay quanh mức bồi thường, sẽ gay gắt lắm và phức tạp vô cùng.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này.

Nam Phương.

Nguồn Tạp chí Đầu tư Tài chính.